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📢 2025 전세사기, 확정일자만 믿으시나요?
보증금 100% 지키는 방법 👉 “전세권 설정”이 답입니다!
“확정일자만으로 괜찮을까요?”
내 전세보증금, 내가 지켜야 합니다.
요즘 가장 많이 들리는 부동산 키워드, 바로 전세사기입니다.
📉 수억 원 보증금이 날아가고,
📉 집이 경매로 넘어가고,
📉 세입자는 집도 돈도 잃는 상황…
하지만!
✅ 확정일자, 전입신고, 전세보증보험만으로는 불충분합니다.
✅ 전세사기, 왜 계속 발생할까요?
✔️ 확정일자는 단순 ‘순위’ 확보일 뿐
✔️ 전입신고는 ‘대항력’ 확보용
✔️ 전세보증보험은 심사 불합격 가능성 존재
💥 그래서 이제는 내 권리를 ‘등기’로 박아두는 것이 필요합니다.
그게 바로 전세권 설정입니다.
🛡 전세권 설정이란?
“이 집에 내 돈이 들어가 있으니,
못 받으면 내가 경매 걸어서 회수하겠다!”
📌 전세권은 임차인의 권리를 ‘등기부’에 명시하는 제도입니다.
📌 세입자가 직접 ‘경매’를 청구할 수 있는 법적 힘이 생깁니다.
📊 전세권 설정 VS 확정일자 비교표
| 항목 | 확정일자 | 전세권 설정 |
| 보증금 보호 강도 | 낮음 | ✅ 매우 높음 |
| 우선변제권 | 중간 | ✅ 최우선 확보 |
| 경매 청구권 | ❌ 없음 | ✅ 가능 |
| 법적 효력 | 채권 | ✅ 물권 |
✅ 특히 집주인이 파산하거나 소유권이 넘어가도
등기된 전세권은 살아있습니다!
✅ 전세권 설정이 꼭 필요한 경우
- 보증금이 1억 원 이상일 때
- 담보대출 많은 집에 계약할 때
- 신축 빌라·단독주택·상가 등 다가구 외 주택일 때
- 소유권 이전 1년 이내 매물일 때
💡 조금이라도 불안하면 꼭 설정하세요.
💰 전세권 설정 비용은?
| 항목 | 금액(2억 기준) | 설명 |
| 등록세 | 400,000원 | 전세금의 0.2% |
| 교육세 | 80,000원 | 등록세의 20% |
| 등기수수료 | 15,000원 | 고정 |
| 법무사 수수료 | 약 20~40만원 | 직접 신청 시 생략 가능 |
📌 직접 신청하면 50만 원 이하로 가능!
몇천만 원~수억 보증금 지키는 데 이 정도면 ‘가성비 최고’입니다.
🧾 전세권 설정 준비서류
📌 임대인 준비서류
- 등기권리증 또는 등기필증
- 인감증명서 (3개월 이내)
- 인감도장
- 전세권 설정 계약서
- 주민등록초본
📌 임차인 준비서류
- 임대차계약서
- 신분증
- 인감도장
- 주민등록초본
- 위임장 (대리 신청 시)
⚠️ 인감증명서 유효기간 3개월 이내
⚠️ 오래된 서류는 등기소에서 접수 거부될 수 있어요!
✅ 전세권 설정 절차 한눈에 보기
1️⃣ 임대인 동의 후 계약서 작성
2️⃣ 위택스 또는 구청에서 세금 납부
3️⃣ 등기소 방문하여 신청서 접수
4️⃣ 등기부등본 확인 → 전세권 등재 완료!
💡 요즘은 인터넷등기소로 직접 신청도 가능합니다.
🔄 전세권 말소(해지) 방법도 알아두세요!
📌 계약 종료 시 자동 말소 아님
📌 반드시 신청해야만 해지됩니다!
필요서류
- 전세권 말소 신청서
- 해지증서 (임대인·임차인 서명)
- 등기필증
- 등록면허세 영수증 (7,200원)
- 등기 수수료 (3,000원)
- 인감도장 + 신분증
❗ 보증금 다 받기 전에 해지하면 우선권 사라집니다. 반드시 보증금 수령 후 해지!
🧷 전세사기 예방 체크리스트
✅ 등기부등본은 계약 당일 기준으로 확인
✅ 집주인 본인과 계약했는지 확인
✅ 보증금 > 매매가 70% 초과 여부 확인
✅ 전입신고 + 확정일자는 기본 중 기본
✅ 전세보증보험 가입 여부 체크
✅ 전세권 설정으로 완벽 방어
🧩 전세피해 지원 제도도 있어요!
- ☎️ 전세피해 지원센터 1588-0149
법률 상담 + 계약 검토 + 민원 처리 - 💰 보증료 지원제도 (청년·무주택자 우대)
- 🏠 LH 긴급 임시거처 제공
최대 2년간 임대주택 지원
✨ 마무리 한줄 요약
“확정일자만 믿지 마세요.
전세권 설정만이 내 돈을 지킬 수 있는 유일한 수단입니다.”
복잡해 보여도 직접 신청하면 비용도 절감되고,
수천만 원을 지킬 수 있습니다.